在发展商看来，“五一”是2008年的一个重要节点。因此，早在4月下旬，各家发展商就开始各出招数，不遗余力地积聚人气，希望能在这个“五一”打破之前的僵局，使成交量回暖。于是有看楼车、参加房展、升级版超级团购等一系列营销方式的出现，当然，被发展商用得最多的，依然是折扣和降价。毕竟，价格才是最吸引购房者的因素。

　　“再低，就不可能了。”一位低胸女代言的某楼盘广告发出了当前房地产市场最强音。一个“低”字透露出发展商的无奈。

　　看楼车再现江湖

　　散客也能“团购”

　　4月的最后一个周末，海雅百货门前，一辆中巴车的停驻相当引人注目——这辆中巴车，是万科运河东1号的看楼车。

　　一直以来，东莞楼盘均较少使用看楼车，市区楼盘在市区内设看楼车的更是少之又少。尤其是2006年楼巴销声匿迹之后，看楼车也罕见。基于此，万科运河东1号的看楼车虽然不大，但也吸引了不少人的注意。

　　下午5时许，记者坐上了看楼车，中巴车除了司机位，一趟可以坐9人左右。司机告诉记者，发展商包自己的车一天是500元，当天这辆看楼车在海雅百货与楼盘之间来回了约八九趟，而坐着看楼车去看楼的大多是一家三口或是情侣出来逛街的。坐看楼车到现场后，这些看房者在看房之后，不管是否有购房意向，均可从发展商处领到米或油作礼物。

　　“去年卖得好的时候，发展商不用做太多营销就能宾客盈门。而今年客流量少是发展商最头疼的问题，也难怪各大发展商绞尽脑汁想办法吸引购房者上门了。”一位行内人士对记者说，看楼车并不是一种全新的营销方式，但发展商此次将看楼车和看房礼物结合的方式，吸引了不少的居家型看房者，而居家型看房者正是目前楼市最看重的刚性自住需求购房者。这种营销方式没有花哨的噱头，但在提高现场客流量，积聚人气的同时，也很实在地抓住了目标客户群。

　　散客也能“团购”

　　4月下旬，由某网站牵头成立的“超级团购俱乐部”，联合多家发展商，打出了“散客”团购的旗子，近半个月的时间，“超级团购俱乐部”募集了近千位报名者。

　　团购，是2月底3月初发展商打出的一张牌，当时的团购，主要针对部分特定群体，在限定的时间内，享受相应的折扣。虽然在实际操作中，特定群体之外的购房者也可以享受到团购折扣，但毕竟显得有些“名不正言不顺”。“之前虽然去看房的都可以享受到发展商的团购折扣，但是每次发展商的销售人员都说要去申请，好像很难得才能享受到团购折扣，实际上给我们的心理印象并不好。”一位参与了此次团购的购房者如是告诉记者。

　　4月底“超级团购俱乐部”的开通，直接宣称“散客也可以参加团购”，立刻吸引了不少人报名参与。4月底，未参与“超级团购俱乐部”的个别楼盘，也打出了“搭单团购”的广告，团购折扣最低的达到了6.8折。由于不再受到特殊团体的限制，“散客团购”让不少普通购房者有了“扬眉吐气”的感觉。

　　对此，有行内人士分析表示，由于发展商前期在团购折扣上的反复以及团购行为的持续进行，团购对于实际销售的刺激力度有所减弱，但不可否认，“团购”对于现场的人气吸引作用依然不小，而且“五一”的假期不长，不少人没有出游计划的，也可能去看房，团购折扣的刺激，会吸引更多的人到楼盘现场去。“有了人气，才会有成交。团购依然有相当的作用。”

　　深交会“出口转内销”

　　半年多的持续平淡，让发展商也颇有些沉不住气了，在广告、短信等促销攻势之外，一次集中的展示也是发展商所需要的。这使2008年“五一”期间的深圳春交会成了不少发展商关注的对象。

　　据行内人士介绍，2008年“五一”期间的深圳春交会，吸引了近160家发展商的参展，前往观展的购房者也达到近10万人。而这近160家参展发展商中，依然不乏东莞发展商的身影。

　　“东莞参展的发展商不算很少，但与去年相比缩水不少。坐着发展商大巴去东莞看房的深圳人不少，出手下定购房的少之又少。”一位代理商的策划师以简单的两句话总结了东莞发展商在春交会上的表现和收获。据介绍，在此次春交会上，东莞楼盘的看楼大巴也拉回了几车看房者，但最后的实际成交，未见有深圳置业者的身影，签约购房的，均为去看春交会的东莞本地置业者。该人士告诉记者，去看春交会的人多，说明这个市场的需求依然存在，然而从春交会的成交来看，目前的需求确实已经逐步归于理性。

　　随时随地“灯光看房”

　　5月7日，记者收到来自金域中央的一条短信，宣称东莞首个夜间样板将于5月9日开放，即所谓的“灯光看房”。“灯光看房”是指项目售楼处与样板房在入夜之后会持续开放，购房者可以在下班之后，甚至是茶余饭后去楼盘看房选房。

　　“灯光看房”是发展商在“五一”后推出的一种全新营销方式，有业内人士认为，这一营销方式的推出，项目售楼处在日常的营业时间会延长，在以全新营销方式吸引眼球之余，也意味着发展商已经不满足于仅仅是周末的人气积聚。

　　打“教育牌”吸引人心

　　2006年，杭州楼市有人独辟蹊径地推出针对“寻常好人”的购房优惠计划，在淡季营销中打出“情感牌”。据说收到不错效果。而东莞“买楼送名校学位指标”同样走的是情感路线，毕竟孩子才是家长的未来。

　　像锦绣山河规定，凡购买锦绣山河的物业，就可以获赠东莞中学松山湖学校的一个学位，此教育优势受到很多关心子女教育的消费者的青睐。塞纳河畔则与省重点建设小学联合，其提供给其业主一户一个入读建设小学的指标，为现在购买物业的业主提供最高5万元的教育基金。

　　记者观察

　　降价仍是最有效武器

　　梁波

　　尽管促销五花八门，但最终能打动消费者的还是价格。因此哪个价格低，哪个楼盘就最为火爆，这从“五一”期间各楼盘销售现场可以看得出。

　　从“3”字头到“8”字，各个价位的房子都有。“这对消费者是好事，不同价位的房子，让消费者选择的余地也就越大。货比三家，在看楼过程中，也让消费者心里有个底，哪些是性价比最高的房子，哪些房子值得买。”三正房地产开发有限公司副总经理李启清告诉记者。

　　“成交量放大是楼市回暖的唯一标准。”有发展商接受媒体采访时曾说道。事实上，成交量的回暖是以价格下降为依托的。丽水佳园叠加别墅直降1800元/平方米，现在最低5800元/平方米，降价的直接好处是“五一”三天被订购12套。位于黄旗山板块的某楼盘，其洋房是5500元/平方米起，带1280元/平方米的精装修。有业内人士告诉记者，带装修的该楼盘卖得一般，而当发展商告知可以以毛坯房4200元/平方米起时，却卖得很火。这也反映了，面对当下严峻的市场形势，价格才是消费者最为关心的。

　　价格是消费者最为关心的，成交量则是发展商最为关心的。有发展商在博客中写道无论如何，面对‘回暖’中的楼市，价格刺激是非常有效的手段。

　　比起去年，目前降价幅度在2000元/平方米左右的楼盘比比皆是，而有的楼盘降幅甚至高达3000元/平方米、4000元/平方米。运河东1号去年最高峰时曾是8000元/平方米，现在推出的“抄底大行动”，则从4800元/平方米—5300元/平方米。

　　最为震撼的是市区有楼盘以“3”字开头。花园城以3998元/平方米起、翠云轩·杰座以3800元/平方米起的价格入市。阳光海岸的团购召集信息显示，部分单位价格在3900元/平方米。有关数据统计显示，东莞4月销售额前十名的楼盘中，均价已经全部回到了5500元/平方米左右。这个价格已经是2006年楼市的均价水平。

　　5月7日，位于长安镇新安村莲湖路的一块面积66944平方米的土地进行拍卖，只有一家发展商参与竞拍，最终以底价33500万元顺利拍得该地块，折合楼面价2001.67元/平方米。据中国勘测规划院地价监测分析组统计显示，一季度全国城市地价总体水平增幅低于去年第一季度水平，也低于去年各季度增幅水平。东莞则出现负增长，为-0.63%。土地市场的价格是房地产市场价格的先行指标，如果土地市场价格全面向下运行，也就预示着未来房地产市场的价格会走向哪里。