2006年下半年到2008年，短短一年半的时间，东莞楼市经历了一场大起大落。

　　这一场大起大落，使东莞楼市在一年半的时间里，浓缩了一次人间百态。常有从业者言，这一年半，给东莞楼市上了一堂生动的课。上课受教的，不仅仅是发展商，还有从一年半的理性脱控盲目追涨中突然醒觉，陷入了另一轮观望的购房者。

　　1房价涨

　　消费者头脑开始发热

　　在东莞从业三年以上的房地产业内人士都承认，一直到2005年前，东莞的购房者，不管是自住需求还是投资者，都是相当理性的。

　　“2003年之前，东莞以本土发展商为主导的格局，没有太多的营销手段。发展商销售人员大多是‘守株待兔’式的销售方式，没有殷勤的人贴人式购房服务，更没有排队买房、紧迫逼人的紧张购房气氛。那时的售楼员，甚至常常被人责怪其服务态度不好。”一位资深业内人士告诉记者。2003年之前，东莞的发展商，大多遵循的是成本定价法，东莞房价多年来持续在一个价位徘徊，市场就这样不温不火地发展着。

　　不温不火的市场，造就了东莞不急不躁的购房者，他们会在购房时多加比较，选择合适的房子自住或投资。

　　2003年下半年，深圳发展商的进入，代理商行业的发展，在让东莞购房者开始接触到更多新产品的同时，也接触到了“开盘即售罄”的场面。“这套还有好几个人在看，喜欢的话就快些订下哦”的销售策略，从不曾遭遇的紧迫感，让东莞购房者血液中的原始冲动开始萌芽。也正是从2005年开始，东莞的房价出现了相对明显的上涨。

　　2006年，《国六条》与十五细则的相继出台，楼市的双向观望，使市场短期平缓。然而，短期的平缓不过是爆发前的积蓄。“90/70新政”不仅给了发展商将中大户型抬价的理由，更由于新政之后不少项目规则需要调整，发展商借机捂盘惜售，市场供应量减少，供需结构发生变化，最终导致了楼价的突变。

　　从2006年下半年开始，到2007年10月之前，东莞的楼价持续上涨，2006年下半年分析人士还纠结于东莞市区的楼价何时突破6000元/平方米大关，2007年年中时市区项目的售价却一路飞蹿，连连突破7000元/平方米、8000元/平方米，直逼万元大关。

　　正是这一路飞涨的楼价，使2006年年中本因新政而进入观望期，持币待购的东莞购房者，在2006年底态度慌然转变，此后一发不可收拾，理性脱控。

　　2连环套

　　套中消费者集体迷失

　　这一年，购房者忘记了售价，忘记了地段，忘记了产品。在售楼处只顾着选房，交了钱下了定，回家细算才发现房子单价高得令人咋舌的情况屡屡出现。“除了万科会将楼盘的不利因素公布于售楼处，其他发展商都不会这样做。而自己喜欢的房子，稍犹豫一下，可能就成了别人的，那时哪里还顾得上权衡利弊，只能乖乖赶紧交钱订下。”彼时，一位购房者对记者如是说。

　　而害怕房价会继续高涨，怕这一轮不买下一轮价格更高，更成了大多数在当时掏钱订房的自住购房者共同的心声。与此同时，由于房价的持续上涨，一些原本没有投资行为的购房者，也受到利益驱动，还未购房自住，便先加入了投资客的队伍行列。

　　这一年，我们频频发出的“不要盲目追涨，买房要理性”的呼声被淹没有房价持续上涨的信息中。而正是深圳投资客一掷千金，东莞购房者不顾一切的行为，又助长了发展商的定价信心。不管是什么地段，不管产品如何，不管是定什么价格，发展商造的房子都可以快速售出，于是“同一地段，我的售价就是要比你高几百元”，“今天开盘明天涨价”的现象比比皆是，定价成了发展商的游戏行为。而这种游戏行为又使购房者“害怕售价继续上涨”的恐慌心理升级，从而更着急入市。于是有从业人士在博客中笑言：“我们这群理智的专业人士，只能在站台看着楼价的列车飞驰而去。”

　　如此反复，东莞楼市陷入了一个恶性循环。失去理性盲目追涨的购房者，在这一轮博弈中，成为房价持续高企的推手之一。

　　3热炒“洼地论”

　　引来深圳客

　　我们常常将深圳投资客列为搅动东莞楼市混水的罪魁祸首之一。正是因为深圳投资客在2007年的进入和大手笔购房，直接推动了2007年5月—8月东莞楼价的暴涨，而2007年底新政影响到市场骤变时，率先退房的，也是他们。

　　曾有行内人士对记者感叹，东莞楼市的一起一落，其实不少深圳投资客都全身而退，只留给东莞一个受伤的市场，从某种程度而言，深圳投资客忽悠了东莞楼市。

　　“房地产的两种属性，一种是居住属性，一种是投资属性。2005年以前，东莞楼市尊重的是房地产的居住属性，而2006年至2007年，当以投资为主要目的的深圳投资客介入东莞楼市，东莞房地产经历了由居住属性到投资属性的骤变过程。当房地产投资属性被过分突显时，就会产生泡沫，而这个泡沫，因为发展商与购房者双双失去理性，而被越吹越大。”

　　然而，当初深圳人的疯狂涌入，又是基于哪一种因素？

　　深圳人在东莞的置业，并非始于2007年，此前，在与深圳毗邻的一些镇，如塘厦、凤岗、常平，便不乏深圳置业者的身影。这些区域6000余元/平方米买别墅，4000余元/平方米买洋房的售价，以价位优势吸引了众多的深圳购房人。

　　正是这一种价位优势，后来成了发展商与一些媒体的工具。2004年至2006年，东莞早期城市建设投入开花结果，城市面貌日新月异，城市价值提升，城市吸引力加大。建立于这一硬件基础上的“东莞洼地论”，开始突显出东莞的价位优势。

　　2006年底，万科松山湖1号发售时，一位行内人士的说法让人记忆犹新：“联排别墅卖9000余元/平方米，对东莞人而言是天上的价格，对深圳人而言却是地板的价格。”深圳的发展商、代理商利用了他们的异地优势，而深圳媒体与发展商组成的利益共同体，也在共同将东莞价格洼地效应一再放大。

　　4到底谁

　　忽悠了谁

　　“莞深同城论”、“东莞洼地论”风靡一时，越来越多的深圳投资客开始关注到东莞楼市。与深圳楼价相比落差较大的东莞楼价，虽然在短期内连连跳涨，然而在这群深圳投资客眼中依然是“很便宜”，一掷千金购买多套的情况大有人在。高峰期时，东莞每有盘开，粤B牌照的车辆在现场占据了50％以上的比例。“早上7点就有深圳客来，一气订了七套。”2007年7月，南城一楼盘发售时，其项目销售负责人不无骄傲地对记者宣布着这样的数据。

　　深圳人爆发性的购买力，反过来又吸引了东莞的发展商。2007年年中，越来越多的东莞发展商向深圳投资客伸出了橄榄枝。因为深圳投资客进入而被持续推高的房价，反过来又成了发展商与媒体表明东莞楼价“升值空间”的依据，加大了对深圳投资客的说服力。

　　2007年8月，运河边一楼盘项目加推单位，一名已在该楼盘购房的深圳业主再次来到楼盘，这一次他并不是购房，而是想看看自己之前购买的单位升值了多少。以6500元/平方米购进单位的这名业主，十分肯定地告诉记者，等单位涨到15000元/平方米，自己就会放盘转手。当记者诧异地问他15000元/平方米的升值空间如何确定时，这名业主的回答竟然是：“媒体都做了分析了，现在东莞楼市经历的，正是几年前的深圳所经历的，这个楼盘是市区的楼盘，15000元/平方米的升值空间，并不算离谱。”

　　这一刻，我们已经很难去确定到底是谁忽悠了谁，缺乏对东莞了解的深圳投资客，在信息完全不对称的异地操作中，在市场判断上更完全被商业话语所主导。虽然在其间也有媒体偶尔的理性呼吁，认为“价格洼地论”不能片面分析，然而投资本性的趋利盲从，只一味选择自己期望的声音偏听偏信，在间接推动东莞楼价上涨的同时，又影响到了东莞购房者的判断。

　　最后的结果，是购房者与发展商集体的理智沦陷。

　　5“追涨”之后

　　奔向“杀跌”

　　2007年9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的下发，给了失去理智的楼市当头一棒喝。当深圳投资客潮退，骤然清醒的东莞购房者，却陷入了另一个极端的迷茫。

　　2008年春，当发展商率先打破观望僵局，开始调整售价时，虽有一部分购买力得以释放，东莞投资客理性回归，然而，更多的购房者是无所适从的茫然观望。而市场上更有多个楼盘，收到了已购房业主要求退差价的信息。

　　2008年3月—5月，记者与多位购房者接触，他们鲜明地表达了“在等”的意愿。甚至有一些原本想在近期购房的置业者，也打算再缓一缓，因为“大家都分析说价格还会跌”。

　　“现在的购房者，在无意中以报复心理在看待楼市，认为价格还会降，价格越低越好。”一位从业人士对记者说。追涨杀跌是必然的心理，但一味盲目地等待观望却并不可取。毕竟作为市场经济的组成部分，房价是紧跟房地产市场规律的，发展商不可能去做亏本生意，这直接造成了个盘会有不同的“底”，谁也说不准哪天购房者就已经错过了“底”。

　　该人士告诉记者，东莞应该庆幸，2006年—2008年，东莞楼市给发展商和购房者上的这堂课，时间并不长，造成的伤害还不算太厉害。买卖双方如果能及时总结经验吸取教训，对于市场后期的稳定发展，会起到相当积极的作用。“所谓理性，是在于有多选择面，选自己能承受的，合适的房。”此时购房者要做的，是正视市场，避免从一个极端走向另一个极端。